Memahami REIT: Alat Investasi yang Perlu Diketahui

Jika Anda sedang mencari cara berinvestasi dalam aset properti tanpa harus mengeluarkan uang besar, trust investasi properti atau REIT adalah pilihan yang tidak boleh diabaikan. Sejak tahun 2018, REIT telah menjadi alat investasi yang menarik perhatian investor Thailand secara terus-menerus. Tetapi mengapa REIT terkadang memberikan hasil yang baik, dan terkadang mengecewakan? Jawabannya terletak pada detail cara kerjanya dan faktor-faktor yang mempengaruhi nilainya.

REIT adalah: Definisi dan Prinsip Kerja

REIT atau Real Estate Investment Trust sebelumnya mari kita pahami bahwa REIT adalah dana yang memiliki pengelola khusus, yang berfungsi mengumpulkan dana dari investor melalui penjualan unit investasi. Kemudian dana tersebut digunakan untuk mengelola aset properti seperti rumah, tanah, gudang, hotel, pusat perbelanjaan, atau bahkan jaringan komunikasi.

Pendapatan yang diperoleh dari sewa atau pengelolaan aset ini akan dibagikan kembali kepada pemilik unit investasi dalam bentuk dividen, yang menjadi alasan mengapa REIT sering memberikan hasil yang stabil dan memiliki kestabilan tinggi.

Mengapa harus ada REIT?

Bagi pemilik aset yang memiliki pendapatan: REIT memberikan peluang penggalangan dana dalam jumlah besar tanpa harus menjual aset tersebut. Dana ini dapat digunakan untuk mengembangkan proyek baru.

Bagi investor umum: REIT membuka pintu bagi masyarakat umum untuk masuk ke pasar properti, dengan modal yang lebih kecil dibandingkan investasi langsung, dan juga memiliki pengelola untuk mengurus aset tersebut.

REIT vs Property Fund: Apa bedanya?

REIT dan Property Fund mungkin terlihat serupa, tetapi sebenarnya memiliki perbedaan penting:

Dari segi regulasi dan pengelolaan: Property Fund adalah dana bersama umum, sementara REIT berada di bawah pengawasan สสว. dan harus mendapatkan persetujuan dari ตลท.

Dari segi fleksibilitas investasi: Property Fund terbatas pada daftar investasi yang disetujui dan tidak dapat berinvestasi di luar negeri. Sedangkan REIT lebih fleksibel dan dapat berinvestasi di aset luar negeri hingga 10% dari total aset.

Dari segi penawaran dan pengelolaan: Property Fund menawarkan penjualan seperti dana bersama umum lainnya, tetapi REIT menawarkan penjualan dan pencatatan seperti saham perusahaan terdaftar. Ada ketentuan mengenai diversifikasi pemegang saham dan rapat umum tahunan pemegang unit.

Karena alasan ini, Thailand menetapkan bahwa tidak ada lagi penawaran Property Fund baru, karena semuanya harus berbentuk REIT.

REIT dibagi menjadi jenis apa saja?

Pembagian berdasarkan bentuk kepemilikan

REIT Hak Milik (Freehold): Trust memiliki properti secara langsung, memperoleh pendapatan dari sewa, nilai unit akan meningkat seiring kenaikan nilai aset.

REIT Hak Sewa (Leasehold): Trust hanya memiliki hak penggunaan properti, bukan kepemilikan. Nilai unit akan menurun seiring waktu dan akan berakhir saat masa sewa habis.

Pembagian berdasarkan karakteristik investasi

Investasi langsung: REIT memiliki aset dan mengelola secara langsung.

Investasi tidak langsung: REIT memegang saham di perusahaan lain yang berinvestasi di properti.

Pembagian berdasarkan jenis bisnis

REIT yang ada di pasar memiliki berbagai jenis:

• Retail REIT: Mengelola pendapatan dari mal, pusat perbelanjaan, outlet
• Residential REIT: Mendapat pendapatan dari hotel, kondominium, apartemen
• Healthcare REIT: Mengelola rumah sakit, pusat kesehatan, tempat tinggal lansia
• Office REIT: Mengumpulkan pendapatan dari sewa ruang kantor
• Infrastructure REIT: Mendapat pendapatan dari jaringan komunikasi, pipa energi

Setiap jenis memiliki mekanisme pembayaran dividen dan faktor risiko yang berbeda.

Apa yang menyebabkan nilai REIT berubah?

Nilai REIT berasal dari dua sumber:

Sumber pertama: Nilai properti itu sendiri yang dipengaruhi oleh kondisi ekonomi, pengembangan industri, peningkatan infrastruktur di area tersebut, dan bentuk kepemilikan (Freehold vs Leasehold).

Sumber kedua: Arus kas di masa depan yang bergantung pada kondisi ekonomi, tingkat kepercayaan bisnis, dan situasi keamanan. Misalnya, jika bisnis sedang berkembang pesat, REIT yang menyewakan kantor (Office REIT) akan mengumpulkan pendapatan dan dividen lebih banyak. Tetapi jika terjadi krisis atau perubahan ekonomi, pendapatan akan menurun.

Kelebihan dan kekurangan memilih REIT

Kelebihan

• Likuiditas tinggi: Bisa diperdagangkan dengan mudah di pasar SET seperti saham.
• Membantu diversifikasi risiko: Menambah pilihan investasi dalam portofolio aset.
• Transparansi: Terdaftar, menawarkan penjualan, dan diawasi oleh otoritas terkait.
• Pendapatan stabil: Memberikan dividen secara konsisten.

Kekurangan

• Pajak: Dividen dari REIT dikenai pajak 10% atau termasuk dalam perhitungan pajak tahunan.
• Sensitivitas terhadap suku bunga: Ketika suku bunga naik, nilai REIT cenderung turun karena dana mengalir ke aset yang menawarkan imbal hasil lebih tinggi.

Contoh REIT yang ada di Thailand

CPN Retail Growth (CPNREIT): REIT Hak Sewa yang mengelola pusat perbelanjaan Central di berbagai cabang, gedung perkantoran, dan hotel Hilton Pattaya, dengan tingkat dividen 8.35% per tahun dari harga 9.85 Baht.

Impact Growth (IMPACT): REIT Hak Milik yang memiliki aset berupa gedung dan pusat konferensi Impact Muang Thong 4 bangunan, tingkat dividen 4.69% per tahun dari harga 12.80 Baht.

WHA Premium Growth (WHART): REIT Hak Milik dan Hak Sewa yang mengelola gudang penyimpanan barang, tingkat dividen 7.63% per tahun dari harga 9.50 Baht.

JASIF (JASIF): Dana Infrastruktur yang memiliki hak milik atas serat optik sepanjang 1.680.500 km, memperoleh pendapatan dari sewa TTTBB, tingkat dividen 13.73% per tahun dari harga 6.70 Baht.

Kesimpulan: Kapan REIT menjadi pilihan yang baik?

REIT adalah alat yang cocok bagi orang yang membutuhkan pendapatan tetap, lebih baik dari deposito berjangka, dan tertarik pada aset properti. Tetapi tidak memiliki cukup uang atau waktu untuk mengelola sendiri.

Namun, sebelum memutuskan berinvestasi, pahami bahwa REIT sangat sensitif terhadap perubahan suku bunga, memiliki biaya pajak, dan mungkin memiliki risiko tergantung pada jenis aset yang dimiliki.

Oleh karena itu, pilihlah REIT yang sesuai dengan tujuan dan kemampuan risiko Anda sendiri, agar hasilnya sesuai dengan harapan Anda.