Perubahan Strategis Realty Income: $800M Investasi CityCenter Menandakan Permainan Diversifikasi Besar

Realty Income membuat langkah berani di luar jejak ritel tradisionalnya. Perusahaan telah menginvestasikan $800 juta dalam ekuitas preferen abadi untuk aset CityCenter Las Vegas—yang mencakup ARIA Resort & Casino yang ikonik dan Vdara Hotel & Spa yang mewah, keduanya saat ini dimiliki oleh dana Real Estate Blackstone. Ini menandai evolusi signifikan dalam pendekatan investasi REIT, memasuki sektor perhotelan premium sambil mempertahankan jarak operasional dari kompleksitas manajemen.

Struktur kesepakatan menunjukkan manajemen risiko yang cerdas. Blackstone mempertahankan ekuitas umum dan fleksibilitas kepemilikan penuh, sementara MGM Resorts International melanjutkan operasi sehari-hari. Realty Income menangkap aliran pendapatan—pengembalian awal tanpa utang sebesar 7,4% dengan eskalator tahunan yang dibatasi mulai tahun kelima—tanpa menyerap kesulitan operasional menjalankan resor kasino besar. Jika penebusan awal terjadi, klausul make-whole menjamin IRR sebesar 8,325%, melindungi sisi negatif investasi.

Mengapa Transaksi Ini Penting untuk Trajektori Pertumbuhan Realty Income

Ini adalah kemitraan besar kedua Realty Income dengan Blackstone, setelah usaha mereka di Bellagio Las Vegas pada tahun 2023. Perusahaan kini memproyeksikan penggelontoran lebih dari $6,0 miliar pada tahun 2025—sebuah peningkatan substansial yang mencerminkan ekspansi akuisisi agresif di luar basis ritel dan industri net-lease historisnya.

Aset CityCenter itu sendiri bukanlah hadiah yang sepele. Diperkokoh oleh sewa triple net yang tersisa selama 26 tahun dengan tiga opsi perpanjangan selama 10 tahun, properti ini memiliki 5.500 kamar tamu, fasilitas permainan yang kuat, berbagai pilihan ritel dan bersantap, ditambah 500.000 kaki persegi ruang konvensi. Basis pendapatan yang terdiversifikasi ini memastikan cakupan arus kas yang stabil dan mengurangi ketergantungan pada satu aliran pendapatan.

Di luar Las Vegas, Realty Income telah menginvestasikan $3,9 miliar hingga Q3 2025, dengan Eropa memimpin. Hasil yang lebih tinggi dan pasar yang kurang kompetitif di Eropa menarik modal, sementara paparan baru terhadap properti industri, pusat data, dan tempat permainan menandakan strategi yang disengaja untuk mengurangi risiko konsentrasi di real estat ritel tradisional AS.

Bagaimana REIT yang Bersaing Mengejar Peluang Pertumbuhan

Realty Income tidak sendirian dalam membentuk ulang portfolionya. Simon Property Group secara agresif mengejar peluang pembangunan dan pengembangan kembali. Baru-baru ini mengakuisisi Phillips Place di lingkungan SouthPark Charlotte—sebuah pusat terbuka seluas 134.000 kaki persegi yang menampilkan ritel spesialis dan restoran—Simon terus membangun momentum. Perusahaan juga telah menyelesaikan akuisisi penuh Taubman Realty Group, mengonsolidasikan posisinya di ritel premium.

Kimco Realty mengambil pendekatan yang lebih selektif melalui akuisisi yang ditargetkan dan daur ulang aset. Pada Q3, Kimco menyelesaikan akuisisi sisa 85% kepemilikan di Tanasbourne Village seharga $65,9 juta secara proporsional. Secara bersamaan, perusahaan melepaskan Gresham Town Fair (Oregon) seharga $31,8 juta dan Southfield Plaza (Michigan) seharga $14,4 juta. Manajemen telah memberikan panduan untuk $100-$125 juta dalam akuisisi bersih (termasuk investasi terstruktur) selama 2025, menunjukkan penerapan modal yang terukur tetapi disiplin.

Kinerja Pasar dan Konteks Penilaian

Saham Realty Income telah meningkat 7,5% sejak awal tahun, mengungguli penurunan 6,4% di industri REIT yang lebih luas. Dari sudut pandang valuasi, saham ini diperdagangkan dengan rasio harga terhadap FFO maju 12 bulan sebesar 13,03—di bawah rata-rata rekan-rekannya tetapi pada dasarnya sejalan dengan median satu tahunnya sebesar 13,11. Perusahaan ini memiliki Skor Nilai D.

Ekspektasi konsensus menunjukkan sinyal yang campur aduk. Perkiraan FFO per saham 2025 telah direvisi turun selama sebulan terakhir, sementara proyeksi 2026 telah meningkat. Ini menunjukkan bahwa pasar memperhitungkan hambatan jangka pendek sebelum pertumbuhan yang dipercepat terwujud.

Saat ini, Realty Income memiliki Peringkat Zacks #3 (Hold), mencerminkan profil risiko-imbalan yang seimbang dari repositioning strategis ini. Investasi CityCenter mewakili baik kesempatan diversifikasi yang menarik dan validasi bahwa REIT dapat berkembang di luar kotak tradisional mereka—selama pelaksanaan sesuai dengan ambisi.

Catatan: Semua metrik pendapatan yang disebutkan di sini menggunakan dana dari operasi (FFO), metrik standar untuk mengevaluasi kinerja REIT.