Realty Income vs. NNN REIT: Membandingkan Dua REIT Ritel Terbaik di AS

Mengapa REIT Ritel Patut Dipertimbangkan Kembali

Narasi seputar real estate investment trusts yang berfokus pada ritel telah berubah secara dramatis. Apa yang dulunya tampak seperti sektor yang menurun telah terbukti tangguh, dengan REIT ritel AS memberikan hasil yang solid bahkan di tengah hambatan ekonomi. Untuk tiga kuartal pertama tahun 2025, sektor ini rata-rata menghasilkan 6,9%—sebuah bukti dari perbaikan manajemen properti dan pemilihan penyewa.

REITs menawarkan pendekatan terstruktur untuk investasi dividen. Berdasarkan hukum, mereka harus mendistribusikan setidaknya 90% dari penghasilan kena pajak kepada pemegang saham, menciptakan aliran pendapatan yang menarik bagi para investor. Di antara jenis properti, ritel tetap sangat menguntungkan ketika dikelola secara strategis—namun tetap memerlukan penyaringan yang hati-hati.

Dua nama terkemuka mendominasi ruang ini: Realty Income dan NNN REIT. Keduanya telah menavigasi ketidakstabilan pasar (kekhawatiran e-commerce pandemi, kenaikan suku bunga 2022-23 ) dan muncul lebih kuat. Jika Anda sedang mengevaluasi REIT ritel AS mana yang layak untuk modal Anda, berikut adalah perbedaan di antara mereka.

Debat Skala vs. Pertumbuhan

Kekuatan Portofolio Realty Income

Dengan lebih dari 15.540 properti yang menghasilkan sekitar 80% dari sewa tahunan dari penyewa ritel, Realty Income beroperasi dalam skala besar. Portofolionya mencakup toko dolar (10% dari pendapatan), pemilik grosir (11%), ditambah paparan terhadap pengecer perbaikan rumah dan kategori lainnya. Diversifikasi meluas ke properti industri (15%) dan properti permainan.

Efisiensi operasional perusahaan terlihat dari tingkat hunian 98,7% dan tingkat pembaruan sewa 3,5%. Penyewa utama seperti Walmart, Home Depot, Dollar General, dan Walgreens memberikan stabilitas.

Secara finansial, Realty Income mencatat adjusted funds from operations (AFFO)—metrik kas kunci untuk REIT—sebesar $1,09 per saham terdilusi, naik 2,9% dibandingkan tahun lalu. Manajemen memproyeksikan AFFO sebesar $4,25-$4,27 untuk tahun penuh, dengan mudah mendukung dividen tahunan sebesar $3,23. Saham memberikan hasil 5,7%.

Sebuah pencapaian yang signifikan: peningkatan dividen triwulanan yang berlangsung selama tiga dekade sejak IPO 1994, dengan pembayaran bulanan yang dinaikkan beberapa kali setiap tahun (terakhir kali menjadi $0,2695 pada bulan Oktober).

Pendekatan Terfokus NNN REIT

Mengelola 3.700 properti, NNN REIT berkonsentrasi secara eksklusif pada ritel AS: toko serba ada, pusat layanan otomotif, restoran, dan lokasi hiburan keluarga. Fokus yang lebih sempit ini memungkinkan manajemen untuk menerapkan kontrol operasional yang lebih ketat.

Tingkat hunian tetap stabil di 97,5% pada Q3, menunjukkan kualitas penyewa. AFFO per saham naik dari $0,84 menjadi $0,86 secara kuartalan, dengan panduan tahun penuh di $3,41-$3,45.

Cakupan dividen tetap kuat. Perusahaan memperpanjang rekor 36 tahunnya dari kenaikan tahunan berturut-turut melalui kenaikan pada bulan Agustus menjadi $0.60 per saham (3.4% kenaikan). Hasil NNN berada di 5.9%—50 basis poin lebih tinggi dari Realty Income.

Perbedaan Nyata: Ukuran dan Tahap Pengembangan

Di sinilah perbedaan krusial. Basis 15.000 properti Realty Income membuat pertumbuhan material menjadi tantangan—setiap akuisisi harus substansial untuk secara berarti menggerakkan metrik pertumbuhan. Investor harus mengharapkan pengembalian yang stabil dan dapat diprediksi daripada ekspansi yang eksplosif.

NNN REIT, meskipun memiliki 75% lebih sedikit properti, beroperasi pada tahap pengembangan di mana akuisisi properti masih tercatat sebagai katalis pertumbuhan yang signifikan. Penambahan 50 properti secara signifikan mengubah trajektorinya dengan cara yang tidak mungkin dilakukan oleh rekan-rekannya yang lebih besar.

Kedua perusahaan unggul dalam pemilihan penyewa dan manajemen properti di sektor ritel—bisnis yang terbukti tahan resesi ( layanan esensial, pengeluaran perbaikan/pemeliharaan ). Keduanya memiliki sejarah dividen yang kuat dan imbal hasil yang sebanding.

Kasus Investasi untuk Setiap

Pilih Realty Income jika Anda memprioritaskan kematangan portofolio, diversifikasi geografis dan sektoral, serta pertumbuhan dividen yang dapat diprediksi dari catatan yang telah terbukti selama 31 tahun.

Pilih NNN REIT jika Anda bersedia menerima eksposur terpusat (hanya ritel AS) sebagai imbalan untuk potensi pertumbuhan jangka pendek yang lebih tinggi dan hasil dividen yang sedikit lebih baik.

Keputusan ini pada akhirnya mencerminkan toleransi risiko dan ekspektasi pertumbuhan Anda. Basis aset NNN REIT yang lebih kecil menawarkan posisi investasi yang lebih dinamis, meskipun dengan diversifikasi yang kurang melindungi. Realty Income menawarkan stabilitas kokoh dengan biaya apresiasi yang terukur dan bertahap.