Pourquoi les REIT sont-ils la véritable option pour les investisseurs fuyant les faibles taux d'intérêt ?

Les fonds d’investissement immobilier, depuis 2018, sont entrés sur le marché boursier thaïlandais. Ils sont devenus un outil clé pour les investisseurs recherchant un flux de trésorerie régulier, tout en évitant d’investir des sommes colossales. Le problème est que le rendement n’est pas toujours optimal. Quelles en sont les causes ? Comprenons sérieusement le REIT.

Qu’est-ce qu’un REIT ? Quel type de fonds immobilier ?

Le nom complet est Real Estate Investment Trust – abrégé en REIT – qui consiste en une mutualisation de biens générant des revenus (immobiliers divers). Ces actifs sont financés par le gestionnaire du fonds, qui collecte des fonds auprès des investisseurs, puis gère ces actifs. Les rendements proviennent de revenus équilibrés tels que les loyers, les charges de services publics, etc. Le terme REIT désigne un système conçu pour permettre à de petits investisseurs d’accéder à de grands projets, sans avoir besoin d’un capital important, comme pour l’achat direct d’un bien immobilier.

Pourquoi investir dans un REIT ?

Pour les actifs à revenu stable – hôtels, entrepôts, centres commerciaux, bureaux, centres de santé ou même réseaux de fibre optique – tous peuvent faire partie d’un REIT, à condition qu’ils génèrent des revenus continus.

Pour les locataires – cela offre une solution pour lever des fonds pour de nouveaux projets sans devoir emprunter la totalité.

Pour les investisseurs – ils reçoivent des dividendes souvent versés régulièrement, avec une grande liquidité, car ils peuvent acheter ou vendre facilement sur le marché boursier. De plus, ils bénéficient d’un effet de diversification (Diversification) du portefeuille.

REIT vs Fonds immobilier – quelles différences ?

Si l’on considère, le REIT est une évolution du Fonds immobilier, version plus flexible, régulée par une autorité internationale. Trois différences majeures :

Structure – Le Fonds immobilier est un fonds commun de placement traditionnel, tandis que le REIT est une fiducie régulée par la SEC thaïlandaise, avec une déclaration officielle de la SET.

Mode d’investissement – Le Fonds immobilier ne peut investir que dans la Positive List de la SEC, sans possibilité d’investir à l’étranger. Le REIT est plus flexible, pouvant investir jusqu’à 10% de ses actifs à l’étranger, et peut également développer des biens immobiliers.

Gestion des unités – Le Fonds immobilier ne doit pas nécessairement se soucier de la répartition du Free Float, alors que le REIT doit respecter des règles strictes, telles que détenir au moins 15% par des investisseurs individuels, et tenir une assemblée annuelle des porteurs d’unités.

Actuellement, les Fonds immobiliers thaïlandais ne sortent plus, remplacés par des REIT.

Comment sont classés les REIT ?

Selon le type de propriété :

• Freehold – propriété complète, droits attachés à la valeur du terrain. En cas de développement supplémentaire, la valeur du REIT augmente.
• Leasehold – droits de location pour une période déterminée. À l’expiration du contrat, le REIT devient sans valeur, et la valeur des unités diminue progressivement avec le temps.

Selon le secteur d’activité :

• Retail REIT (centres commerciaux, outlets)
• Residential REIT (hôtels, condominiums, pensions)
• Healthcare REIT (hôpitaux, centres pour personnes âgées)
• Office REIT (bâtiments de bureaux)
• Infrastructure REIT (réseaux de fibre, pipelines énergétiques)

Quels facteurs influencent la valeur du REIT ?

Première partie – La valeur des biens immobiliers

• Type de droit (Freehold supérieur à Leasehold)
• Situation économique locale
• Infrastructures
• Demande du marché

Deuxième partie – Le flux de revenus

• Taux d’occupation
• Capacité à payer le loyer
• Croissance des activités dans la zone
• Politiques économiques et événements similaires à COVID

Avantages et inconvénients d’investir dans un REIT

Avantages : ✓ Grande liquidité, possibilité d’acheter ou vendre sur le marché SET ✓ Rendement régulier, supérieur aux intérêts des dépôts à terme ✓ Diversification du portefeuille, sans besoin d’un gros capital ✓ Transparence et régulation

Inconvénients : ✗ Imposition de 10% sur les dividendes ou possibilité de déduire fiscalement ✗ Risque lié aux taux d’intérêt : lorsque ceux-ci augmentent, le prix du REIT tend à baisser ✗ Investir dans Leasehold comporte des risques à long terme

Exemples de REIT thaïlandais intéressants

CPNREIT (CPN Retail Growth) – REIT Leasehold provenant de centres commerciaux Central, prix 9,85 THB, rendement 8,35% par an

IMPACT (Impact) – REIT Freehold dans le centre de congrès Impact, prix 12,80 THB, rendement 4,69% par an

WHART (WHA Premium Growth) – REIT à la fois Freehold et Leasehold, entrepôts, prix 9,50 THB, rendement 7,63% par an

JASIF (Jasmine) – Fonds infrastructure, fibre optique, prix 6,70 THB, rendement 13,73% par an

Que doivent considérer les investisseurs avant d’investir dans un REIT ?

Le REIT n’est pas adapté à tout le monde. Si vous recherchez un flux de trésorerie régulier et pouvez accepter le risque lié aux variations des taux d’intérêt, le REIT peut être une bonne option. Cependant, il faut privilégier le type (Freehold plutôt que Leasehold), et ajuster la proportion dans votre portefeuille. Il ne faut pas investir par cupidité, mais considérer le REIT comme un équilibre entre revenus réguliers et risques divers.