Opportunités d'investissement en SIIC pour 2026 : Naviguer dans la stabilité des revenus lors de la reprise du marché

Les perspectives pour les REITs à l’horizon 2026 semblent de plus en plus favorables alors que les vents favorables macroéconomiques s’alignent avec l’amélioration des fondamentaux immobiliers. Avec un recentrage monétaire récent, une modération de l’inflation et une expansion économique robuste, les marchés immobiliers sont positionnés pour bénéficier d’une demande renforcée dans plusieurs segments. Pour les investisseurs privilégiant une génération de revenus régulière, les REITs offrent un véhicule attrayant grâce à leur exposition à des actifs tangibles et à des distributions historiquement attractives.

Les fondamentaux du marché soutiennent l’expansion des REITs

Le passage à un environnement économique plus sain crée de multiples opportunités dans tout le spectre immobilier. La réduction des pressions financières sur les emprunteurs et les opérateurs a relancé l’activité transactionnelle, tandis que les valorisations commencent à se redresser après une faiblesse précédente. Les bilans restent solides, permettant aux REITs de capitaliser sur les opportunités émergentes tout en continuant à redistribuer du capital aux actionnaires via des dividendes et des réinvestissements.

L’incertitude liée à la politique commerciale qui avait pesé sur les marchés en 2024 s’est dissipée, libérant une demande latente notamment dans la logistique et l’infrastructure de la chaîne d’approvisionnement. Cette dynamique a revitalisé ce qui était déjà le segment immobilier le plus fort—l’immobilier industriel. Les taux d’occupation élevés persistent autour de 95 %, tandis que la croissance des loyers continue de refléter des conditions d’offre et de demande tendues dans les grands marchés.

Au-delà de la logistique, d’autres types de propriétés montrent une dynamique de reprise. Les bureaux, en particulier les actifs de Classe A dans les zones métropolitaines fortes, attirent des locataires alors que les entreprises finalisent des arrangements de travail hybrides. La retenue dans la construction neuve combinée à une amélioration progressive de la location positionne favorablement les propriétaires de bureaux bien capitalisés pour des gains à mesure que l’utilisation augmente. De même, l’immobilier commercial s’est silencieusement stabilisé après des années de transformation. Avec une croissance maîtrisée de l’offre et un pouvoir d’achat des consommateurs soutenu par la hausse des salaires, les opérateurs de retail bénéficient d’un environnement opérationnel plus sain que ce que le sentiment dominant laisse penser.

Évaluations individuelles des actions

Prologis, Inc. domine l’immobilier logistique mondial, gérant environ 1,3 milliard de pieds carrés d’infrastructures de distribution couvrant l’Amérique du Nord, l’Europe, l’Asie et l’Amérique latine. Cette envergure, combinée à un positionnement stratégique soutenant la fulfillment e-commerce, les réseaux de transport et les chaînes d’approvisionnement manufacturières, établit la société comme une infrastructure indispensable pour le commerce moderne.

La performance opérationnelle au troisième trimestre 2025 souligne ce positionnement concurrentiel. Une activité de location record et une croissance des fonds issus des opérations ont dépassé les attentes du consensus, incitant la direction à relever ses prévisions pour l’ensemble de l’année. L’occupation du portefeuille maintient des niveaux élevés caractéristiques du segment industriel, tandis que le revenu net d’exploitation des mêmes magasins progresse. La société a diversifié ses sources de revenus par l’expansion de la capacité en centres de données, renforçant sa résilience.

La progression du dividende reflète la confiance dans une génération de trésorerie soutenue. Au cours des cinq dernières années, Prologis a augmenté ses distributions cinq fois, atteignant un taux de croissance annuel composé de 12,66 %. Les projections à venir semblent constructives, avec les analystes révisant les estimations de FFO 2025 à 5,80 $ par action et prolongeant leur optimisme dans les prévisions pour 2026. Ces révisions suggèrent une croissance des bénéfices de 4,32 % et 4,94 % respectivement pour ces années. L’action bénéficie d’une note Zacks Rank #2.

Cousins Properties opère sur des marchés émergents de bureaux concentrés dans la zone du Sun Belt, notamment Austin, Atlanta, Charlotte et Phoenix. Fondée en 1958, la société se spécialise dans des actifs de bureaux de classe A haut de gamme conçus pour attirer des locataires d’entreprise avec un potentiel de préservation du capital à long terme.

Le troisième trimestre 2025 a montré une traction opérationnelle, avec plus de 550 000 pieds carrés de baux de bureaux signés et un loyer net de seconde génération par pied carré en hausse de 4-5 % en termes de liquidités—ce qui indique la volonté des locataires de renouveler leurs baux à des prix plus élevés. La guidance du FFO par action pour 2025 a été relevée dans une fourchette de 2,82 à 2,86 $, reflétant une meilleure visibilité sur les flux de trésorerie. Le dividende trimestriel de 32 cents par action offre un revenu actuel, tandis que la reprise du marché des bureaux dans le Sun Belt offre un potentiel de croissance.

Le sentiment des analystes reste positif, avec des estimations révisées à la hausse pour le FFO par action 2025 et 2026 à 2,84 $ et 2,92 $, impliquant des gains annuels respectifs de 5,58 % et 2,70 %. Les projections de ventes anticipent des augmentations de 14,75 % et 5,13 % en glissement annuel. Cousins porte une note Zacks Rank #2.

Simon Property Group figure parmi les plus grands opérateurs immobiliers commerciaux au monde, détenant un portefeuille diversifié de centres commerciaux, outlets haut de gamme, centres de style de vie et développements à usage mixte en Amérique du Nord, en Europe et en Asie. La société attire des millions de visiteurs chaque année et génère des milliards de ventes locataires, consolidant sa position de principal propriétaire immobilier commercial.

Le renforcement du portefeuille par des acquisitions ciblées—notamment Phillips Place à Charlotte et la prise de contrôle complète de Taubman Realty Group—démontre une allocation disciplinée du capital favorisant des actifs de haute qualité. Les résultats du troisième trimestre 2025 ont reflété une résilience opérationnelle, avec un FFO immobilier atteignant 3,22 $ par action, en hausse de 5,6 % par rapport à l’année précédente. L’occupation des centres commerciaux et outlets aux États-Unis a atteint 96,4 %, confirmant une forte dynamique de demande locative.

Les retours aux actionnaires se sont accélérés avec une augmentation de 4,8 % du dividende trimestriel à 2,20 $ par action, ce qui témoigne de la confiance de la direction dans la durabilité des flux de trésorerie. Au cours des cinq dernières années, Simon a augmenté ses dividendes 14 fois, représentant une croissance cumulative de près de 11,7 %. Les révisions des analystes sont à la hausse, avec des estimations de FFO par action pour 2025 et 2026 ajustées respectivement à 12,67 $ et 12,94 $ au cours des deux derniers mois. Simon Property détient une note Zacks Rank #2.

Évaluation prospective

Les perspectives pour les REITs à l’horizon 2026 reflètent la convergence de conditions favorables. La dynamique économique, des structures de capital disciplinées et le renforcement des fondamentaux immobiliers créent un contexte d’investissement favorable. Dans les segments industriel, bureau et retail, les opérateurs individuels démontrent leur capacité à générer des retours en cash fiables tout en offrant un potentiel d’appréciation modérée.

Les investisseurs axés sur le revenu, recherchant la stabilité en complément de la génération de rendement, devraient envisager une exposition aux REITs concentrée sur des opérateurs de qualité disposant de bilans solides et d’une gestion disciplinée. Le cycle semble positionné pour récompenser ce type d’approche à mesure que la confiance s’étend progressivement et que la vélocité des transactions se normalise.

Note : FFO (funds from operations) représente la métrique standard pour évaluer la performance financière des REITs, se distinguant du revenu net par l’exclusion de la dépréciation et d’autres charges non monétaires spécifiques aux opérations immobilières.