Les meilleures actions REIT à considérer pour 2026 : revenus et croissance

Avec le refroidissement des vents économiques et l’atténuation des pressions sur les taux, la recherche de rendements fiables s’intensifie. Les actions de REIT—traditionnellement les meilleures alliées des chasseurs de revenus—effectuent un retour significatif alors que les fondamentaux immobiliers se stabilisent dans plusieurs secteurs.

Voici ce qui a changé : des taux d’intérêt plus bas, une inflation en baisse et une croissance robuste du PIB créent un environnement plus sain pour la reprise des valorisations immobilières. L’activité transactionnelle reprend, les bilans se renforcent, et les REIT positionnés dans les secteurs clés sont en bonne voie pour capter à la fois des dividendes stables et une appréciation progressive des prix en 2026.

Pourquoi ces trois secteurs comptent en ce moment

L’immobilier industriel en tête

Le secteur des REIT industriels reste le favori du secteur immobilier. La logistique du commerce électronique, la relocalisation des chaînes d’approvisionnement et une demande constante pour les installations de distribution maintiennent des taux d’occupation élevés et une croissance des loyers en progression régulière. Avec une nouvelle offre limitée sur les marchés clés, les REIT industriels bénéficient d’un pouvoir de fixation des prix durable et d’une génération de cash fiable—même lorsque les conditions économiques vacillent.

Les REIT de bureaux enfin en traction

Après des années de repositionnement difficile, le secteur des bureaux montre de véritables signes de reprise. Des bâtiments de haute qualité situés dans des emplacements privilégiés attirent à nouveau des locataires alors que les entreprises finalisent leurs cadres de travail hybrides. La construction nouvelle limitée et une activité de location en amélioration progressive signifient que les REIT de bureaux bien positionnés ont de la marge pour croître grâce à une meilleure occupation et à des augmentations de loyers sélectives.

Le commerce de détail : reconstruit discrètement et plus solide que prévu

L’immobilier commercial a subi une réinitialisation fondamentale et en ressort plus sain que ce que prévoyaient les sceptiques. Une croissance contrôlée de l’offre couplée à un soutien des revenus des consommateurs signifie que les REIT de détail peuvent offrir un revenu stable plus une expansion mesurée en 2026.

Trois choix de REIT positionnés pour réussir

Prologis : le géant de la logistique

En tant que plus grand propriétaire mondial d’immobilier logistique, Prologis gère environ 1,3 milliard de pieds carrés d’espaces d’entrepôt et de distribution en Amérique du Nord, en Europe, en Asie et en Amérique latine. Son portefeuille sert des géants du commerce électronique, des opérateurs de transport et des fabricants—le rendant central dans les réseaux mondiaux de la chaîne d’approvisionnement.

Les chiffres racontent une histoire convaincante. Le T3 2025 a montré une activité record de signature de baux, avec une croissance du FFO (Funds from Operations) principale dépassant les prévisions et une guidance annuelle revue à la hausse. L’occupation du portefeuille tourne autour de 95 %, tandis que le revenu net d’exploitation des mêmes magasins continue de progresser. La poussée de l’entreprise dans la capacité électrique des centres de données ajoute une autre dimension de croissance au-delà de la logistique traditionnelle.

La dynamique des dividendes renforce l’attrait : cinq augmentations annuelles consécutives au cours des cinq dernières années, ce qui se traduit par un taux de croissance annuel composé de 12,66 %. Le sentiment des analystes est devenu nettement haussier—l’estimation consensuelle Zacks pour le FFO par action 2025 a été révisée à la hausse à 5,80 $, au cours des deux derniers mois, avec une tendance également à la hausse pour 2026. Les projections indiquent des augmentations respectives de 4,32 % et 4,94 % d’une année sur l’autre pour ces deux années. PLD porte un rang Zacks #2 (Acheter).

Simon Property Group : l’ancre des REIT de détail

Simon figure parmi les plus grands REIT de détail au monde, exploitant un portefeuille premium de destinations commerciales, de centres d’usine et de complexes à usage mixte en Amérique du Nord, en Europe et en Asie. Son acquisition récente de la pleine propriété de Taubman Realty et l’ajout de Phillips Place Charlotte soulignent une stratégie visant à renforcer l’exposition aux actifs de détail de premier rang.

Les résultats du T3 2025 ont démontré une résilience opérationnelle : le FFO immobilier a atteint 3,22 $ par action (en hausse de 5,6 % d’une année sur l’autre), tandis que l’occupation des centres commerciaux et outlets américains a atteint 96,4 %—ce qui reflète une demande robuste des locataires. La hausse de 4,8 % du dividende à 2,20 $ par action témoigne de la confiance de la direction dans la durabilité des flux de trésorerie.

Les révisions des analystes au cours des deux derniers mois ont fait évoluer à la hausse de 1,4 % et 0,9 % les estimations consensuelles du FFO 2025 et 2026, respectivement, à 12,67 $ et 12,94 $. La société a réalisé 14 augmentations de dividendes consécutives sur cinq ans—une hausse cumulative de 11,7 %. SPG porte également un rang #2.

Cousins Properties : spécialiste des bureaux du Sun Belt

Cousins opère en tant que REIT axé sur les bureaux, basé à Atlanta, concentré sur des immeubles de classe A dans des métropoles à forte croissance du Sun Belt, notamment Austin, Atlanta, Charlotte et Phoenix. Fondée en 1958, la société cible des marchés où la demande des locataires corporatifs reste relativement résiliente.

Les performances récentes confirment la thèse : le T3 2025 a enregistré plus de 550 000 pieds carrés de baux de bureaux signés, avec une augmentation de 4-5 % du loyer net de deuxième génération par pied carré sur une base de trésorerie—ce qui indique une volonté des locataires de renouveler à des tarifs plus élevés. La guidance du FFO par action a été relevée à environ 2,82-2,86 $ pour 2025, reflétant une visibilité accrue sur les flux de trésorerie. Le dividende trimestriel régulier de 0,32 $ par action offre un revenu, tandis que la demande de bureaux dans le Sun Belt repart à la hausse.

Les estimations consensuelles Zacks pour le FFO par action 2025 et 2026 ont été relevées à 2,84 $ et 2,92 $, suggérant des croissances respectives de 5,58 % et 2,70 % d’une année sur l’autre. CUZ porte un rang #2.

Perspectives pour 2026

La configuration pour ces REIT en 2026 semble véritablement encourageante. L’amélioration des conditions macroéconomiques, des structures de capital disciplinées et le renforcement des fondamentaux immobiliers créent un contexte favorable. Pour les investisseurs axés sur le revenu, la sélection stratégique de REIT dans des types d’actifs résilients offre la combinaison d’un rendement stable, d’une génération de cash fiable et d’un potentiel de hausse mesuré à mesure que la confiance du marché se reconstruit.

Note : Toutes les métriques de performance évoquées représentent le Funds from Operations (FFO), la mesure standard utilisée pour évaluer la performance des REIT.