Comprendre les REIT : un outil d'investissement à connaître

Si vous recherchez une méthode d’investissement dans l’immobilier sans avoir à dépenser une grosse somme d’argent, le Trust de placement immobilier ou REIT est une option à ne pas négliger. Depuis 2018, les REIT sont devenus un outil d’investissement qui suscite un intérêt croissant chez les investisseurs thaïlandais. Mais pourquoi certains REIT offrent-ils parfois de bons rendements, alors que d’autres peuvent décevoir ? La réponse réside dans les détails de leur fonctionnement et les facteurs influençant leur valeur.

Qu’est-ce qu’un REIT : Définition et principe de fonctionnement

REIT ou Real Estate Investment Trust — Tout d’abord, comprenons que le REIT est un fonds d’actifs géré par une entité spécialisée, qui collecte des fonds auprès des investisseurs via la vente de parts. Ensuite, ces fonds sont utilisés pour gérer divers actifs immobiliers tels que maisons, terrains, entrepôts, hôtels, centres commerciaux ou même réseaux de communication.

Les revenus générés par la location ou la gestion de ces actifs sont redistribués aux détenteurs de parts sous forme de dividendes, ce qui explique pourquoi les REIT offrent souvent des rendements réguliers et stables.

Pourquoi doit-il y avoir des REIT ?

Pour les propriétaires d’actifs générant des revenus : le REIT offre une opportunité de lever des fonds importants sans devoir vendre ces actifs. Ces fonds peuvent être réinvestis dans de nouveaux projets.

Pour les investisseurs ordinaires : le REIT ouvre la porte à l’investissement immobilier à moindre coût par rapport à l’achat direct, tout en bénéficiant d’une gestion professionnelle pour prendre soin des actifs.

REIT vs Fonds immobilier : quelles différences ?

Les REIT et les Fonds immobiliers peuvent sembler similaires, mais ils présentent des différences importantes :

En termes de réglementation et de gestion : Le Fonds immobilier est un fonds commun de placement classique, tandis que le REIT est réglementé par la Securities and Exchange Commission (SEC) thaïlandaise et doit obtenir l’approbation de la Thai Stock Exchange (SET).

En termes de flexibilité d’investissement : Le Fonds immobilier limite ses investissements aux actifs approuvés et ne peut pas investir à l’étranger. Le REIT, lui, est plus flexible et peut investir jusqu’à 10 % de ses actifs dans des biens étrangers.

En termes d’offre et de gestion : Le Fonds immobilier est proposé comme un fonds commun de placement classique, alors que le REIT est offert et négocié comme une action cotée en bourse, avec des exigences concernant la diversification des actionnaires et la tenue d’assemblées annuelles.

Pour ces raisons, la Thaïlande a décidé de ne plus autoriser de nouveaux Fonds immobiliers, tous devant être sous forme de REIT.

Quelles sont les catégories de REIT ?

Classification selon le mode de propriété

REIT en propriété (Freehold) : Le fonds possède directement l’immobilier, percevant des revenus locatifs. La valeur des parts augmente avec la valeur des actifs.

REIT en droit de bail (Leasehold) : Le fonds détient uniquement un droit d’usage sur l’immobilier, sans en être propriétaire. La valeur des parts diminue progressivement avec le temps, jusqu’à l’expiration du bail.

Classification selon le mode d’investissement

Investissement direct : Le REIT possède et gère directement ses actifs.

Investissement indirect : Le REIT détient des actions dans d’autres sociétés investissant dans l’immobilier.

Classification selon le secteur d’activité

Les REIT existants se répartissent en plusieurs types :

• REIT Retail : Gestion de centres commerciaux, outlets, grands magasins.
• REIT Résidentiel : Revenus issus d’hôtels, condominiums, appartements.
• REIT Santé : Gestion d’hôpitaux, centres de santé, résidences pour seniors.
• REIT Bureaux : Revenus de la location d’espaces de bureaux.
• REIT Infrastructure : Revenus provenant de réseaux de communication, pipelines d’énergie.

Chaque type a ses mécanismes de distribution de dividendes et ses risques spécifiques.

Qu’est-ce qui influence la valeur d’un REIT ?

La valeur d’un REIT provient de deux sources :

Première source : la valeur des actifs immobiliers eux-mêmes, influencée par la conjoncture économique, le développement industriel, l’amélioration des infrastructures locales et le mode de propriété (Freehold vs Leasehold).

Deuxième source : le flux de revenus futurs, dépendant de la santé économique, de la confiance des entreprises et de la stabilité politique. Par exemple, si le secteur des bureaux est en plein essor, un REIT spécialisé dans les bureaux (Office REIT) percevra plus de revenus et versera plus de dividendes. En revanche, en période de crise ou de changement économique, ces revenus peuvent diminuer.

Avantages et inconvénients du choix d’un REIT

Points forts

• Haute liquidité : Facile à acheter ou vendre sur le marché SET, comme des actions.
• Diversification : Ajoute une nouvelle classe d’actifs à votre portefeuille.
• Transparence : Coté en bourse, soumis à la réglementation, avec des informations accessibles.
• Revenus réguliers : Distribution stable de dividendes.

Points faibles

• Fiscalité : Les dividendes de REIT sont soumis à une retenue de 10 % ou intégrés dans l’impôt annuel.
• Sensibilité aux taux d’intérêt : Lorsque les taux d’intérêt augmentent, la valeur des REIT tend à diminuer, car les investisseurs recherchent des actifs offrant de meilleurs rendements.

Exemples de REIT en Thaïlande

CPN Réel Commercial (CPNREIT) : REIT en droit de bail gérant plusieurs centres commerciaux de la chaîne Central, des immeubles de bureaux et l’hôtel Hilton Pattaya, avec un rendement de 8,35 % par an basé sur un prix de 9,85 bahts.

Impact Growth (IMPACT) : REIT en propriété, possédant quatre bâtiments et centres de conférence Impact Muang Thong Thani, avec un rendement de 4,69 % par an basé sur un prix de 12,80 bahts.

WHA Premium Growth (WHART) : REIT en propriété et en bail, gérant des entrepôts, avec un rendement de 7,63 % par an basé sur un prix de 9,50 bahts.

Jasmine (JASIF) : Fonds d’infrastructure possédant 1 680 500 km de fibres optiques, percevant des revenus de la location à TTTBB, avec un rendement de 13,73 % par an basé sur un prix de 6,70 bahts.

Résumé : Quand le REIT est-il une bonne option ?

Le REIT est un outil adapté à ceux qui recherchent des revenus réguliers, supérieurs aux intérêts des dépôts à terme, et qui s’intéressent à l’immobilier mais ne disposent pas de suffisamment de fonds ou de temps pour gérer eux-mêmes.

Cependant, avant d’investir, il faut comprendre que le REIT est sensible aux variations des taux d’intérêt, comporte des coûts fiscaux et présente des risques liés au type d’actifs détenus.

Il est donc conseillé de choisir un REIT correspondant à vos objectifs et à votre tolérance au risque, afin que le rendement corresponde à vos attentes.