Pourquoi le rendement du dividende de 5,7 % de Realty Income pourrait dépasser l'inflation sur plusieurs décennies

Les Mathématiques Derrière un Revenu Passif Durable

Realty Income n'est pas simplement une autre action à dividende—c'est une machine à dividendes conçue pour la stabilité. Le REIT se négocie à la NYSE : O et a fondamentalement construit son activité autour d'un seul principe puissant : générer des paiements de trésorerie mensuels prévisibles qui augmentent réellement au fil du temps.

La fondation est simple mais efficace. Realty Income possède plus de 15 500 propriétés dans les secteurs du commerce de détail, de l'industrie, des jeux, des centres de données et d'autres secteurs. Ces propriétés ne sont pas louées à des locataires aléatoires. Environ 90 % des revenus locatifs proviennent plutôt d'entreprises résistantes à la récession : supermarchés, centres de services automobiles, détaillants en amélioration de l'habitat. Les baux eux-mêmes sont structurés sous forme de baux nets, ce qui signifie que les locataires paient tous les coûts d'exploitation, la maintenance, les taxes et l'assurance. Cela crée un flux de revenus presque sans effort pour le REIT.

Avec un rendement actuel de 5,7 %, le paiement semble généreux. Mais ce qui le rend durable n'est pas le rendement lui-même, mais plutôt le ratio de distribution conservateur. Realty Income distribue environ 75 % de ses fonds ajustés provenant des opérations (FFO), conservant 25 % comme coussin. Ce coussin permet à l'entreprise de faire face aux perturbations économiques tout en continuant à réinvestir dans de nouveaux actifs générateurs de revenus.

Un Parcours Que Peu Peuvent Égaler

Depuis son introduction en bourse en 1994, Realty Income a augmenté son dividende 132 fois. Plus impressionnant encore, il a versé des dividendes croissants pendant 112 trimestres consécutifs sans interruption. Cela représente 28 ans de croissance ininterrompue des dividendes, une rareté dans n'importe quelle classe d'actifs.

Les chiffres racontent une histoire convaincante. Au cours des trois dernières décennies, le REIT a augmenté le FFO ajusté par action de plus de 5 % par an. Malgré d'innombrables récessions et cycles de marché, il n'a affiché qu'une seule année négative en croissance des bénéfices : 2009, pendant la crise financière. Cette constance s'est traduite directement par une croissance des dividendes de plus de 4 % par an depuis l'inscription en 1994.

Mais les dividendes à eux seuls ne créent pas de richesse. Realty Income associe la génération de revenus à l'appréciation du capital. Depuis son introduction en bourse, le REIT a délivré un rendement total annuel moyen de 13,7 %—combinant à la fois les revenus de dividendes et l'appréciation du prix des actions. Cela se cumule en une somme sérieuse au fil des décennies.

La vraie richesse provient du réinvestissement

Considérons un scénario concret : Un investisseur a acheté 1 000 actions à la fin de l'année 2014 pour 47 710 $. Au cours de cette première année, le rendement des dividendes était de 4,6 %, générant 2 201 $ de revenu annuel.

Avançons de plus de 10 ans jusqu'à fin 2025. Ces mêmes actions valent maintenant environ 60 790 $. Au cours de cette période, l'investisseur a perçu 31 772 $ en dividendes cumulés, soit 67 % de l'investissement initial restitué en espèces. Pendant ce temps, les actions d'origine ont pris de la valeur de 27 %.

Mais c'est là que le réinvestissement devient puissant : L'investisseur perçoit maintenant 3 234 $ de revenus de dividendes annuels, soit 47 % de plus que la première année. Si ces dividendes avaient été réinvestis, la position serait considérablement plus importante.

Voici la définition de l'accumulation de richesse à long terme. Le REIT génère des revenus aujourd'hui tout en composant discrètement la valeur pour les actionnaires demain.

Bilan de la Forteresse, Portefeuille en Croissance

Realty Income maintient l'un des bilans les plus solides parmi les REIT. Cette forteresse financière lui permet de poursuivre plusieurs stratégies de croissance simultanément : acquérir d'autres REIT, exécuter des transactions de vente-bail, et financer des projets de développement sur mesure.

La diversification à travers plus de 1 600 locataires dans 92 secteurs réduit encore le risque de concentration. Si un secteur se contracte, l'ampleur du portefeuille absorbe l'impact.

Pourquoi cela importe pour les investisseurs à long terme

Realty Income représente une stratégie complète de revenu passif et de création de richesse dans un seul actif. Il génère des liquidités chaque mois, augmente ces liquidités avec le temps, s'apprécie en valeur et réinvestit les bénéfices non distribués dans de nouveaux biens.

Pour les investisseurs cherchant à aller au-delà de la construction théorique de portefeuilles vers une croissance des revenus tangible, ce REIT offre un plan éprouvé de 30 ans. La combinaison d'un rendement élevé, de la constance et de la croissance des dividendes crée une machine à effet de levier qui fonctionne que les marchés soient en hausse ou en baisse.