Realty Income vs. NNN REIT : Comparaison de deux REIT de détail américains performants

Pourquoi les REITs de détail méritent un second regard

Le récit autour des fiducies de placement immobilier axées sur le commerce de détail a radicalement changé. Ce qui semblait autrefois être un secteur en déclin s'est avéré résilient, les REITs de détail américains offrant des rendements solides même face aux vents contraires économiques. Pour les trois premiers trimestres de 2025, le secteur a enregistré une moyenne de 6,9 % de rendements, un témoignage de l'amélioration de la gestion des biens et de la sélection des locataires.

Les REIT offrent une approche structurée de l'investissement en dividendes. Par la loi, ils doivent distribuer au moins 90 % du revenu imposable aux actionnaires, créant ainsi un flux de revenus attractif pour les investisseurs. Parmi les types de propriétés, le commerce de détail reste particulièrement lucratif lorsqu'il est géré stratégiquement, mais nécessite néanmoins une vérification minutieuse.

Deux noms dominent cet espace : Realty Income et NNN REIT. Tous deux ont navigué à travers la turbulence du marché, les craintes liées à l'e-commerce pendant la pandémie, les hausses des taux d'intérêt de 2022-23 et en sont sortis plus forts. Si vous évaluez quel REIT de détail américain mérite votre capital, voici ce qui les distingue.

Le débat sur l'échelle contre la croissance

Force du portefeuille de Realty Income

Avec plus de 15 540 propriétés générant environ 80 % du loyer annuel provenant de locataires de détail, Realty Income opère à une échelle massive. Son portefeuille comprend des magasins à un dollar (10 % des revenus), des ancrages d'épicerie (11 %), ainsi qu'une exposition aux détaillants de rénovation domiciliaire et à d'autres catégories. La diversification s'étend aux propriétés industrielles (15 %) et aux propriétés de jeu.

L'efficacité opérationnelle de l'entreprise se reflète dans son taux d'occupation de 98,7 % et ses taux de renouvellement de bail de 3,5 %. Des locataires principaux comme Walmart, Home Depot, Dollar General et Walgreens apportent de la stabilité.

Sur le plan financier, Realty Income a affiché des fonds ajustés provenant des opérations (AFFO)—la principale mesure de liquidité pour les REIT—de 1,09 $ par action diluée, en hausse de 2,9 % par rapport à l'année précédente. La direction prévoit un AFFO de 4,25 $ à 4,27 $ pour l'année entière, soutenant facilement le dividende annuel de 3,23 $. L'action offre un rendement de 5,7 %.

Une réalisation notable : des augmentations de dividendes trimestriels s'étalant sur trois décennies depuis l'introduction en bourse en 1994, avec des paiements mensuels augmentés plusieurs fois par an (, la plus récente étant de 0,2695 $ en octobre ).

Approche ciblée de NNN REIT

Gérant 3 700 propriétés, NNN REIT se concentre exclusivement sur le commerce de détail aux États-Unis : magasins de proximité, centres de services automobiles, restaurants et lieux de divertissement familial. Ce focus plus étroit permet à la direction d'exercer un contrôle opérationnel plus strict.

Le taux d'occupation est resté stable à 97,5 % au troisième trimestre, démontrant la qualité des locataires. L'AFFO par action a augmenté de 0,84 $ à 0,86 $ trimestriellement, avec une prévision pour l'année complète de 3,41 $ à 3,45 $.

La couverture des dividendes reste solide. La société a prolongé sa série de 36 ans d'augmentations annuelles consécutives grâce à une augmentation en août à 0,60 $ par action (3,4 % d'augmentation ). Le rendement de NNN est de 5,9 %—50 points de base de plus que Realty Income.

La véritable différence : taille et stade de développement

Voici la distinction critique. La base de 15 000 propriétés de Realty Income rend la croissance matérielle difficile : chaque acquisition doit être substantielle pour faire évoluer significativement les indicateurs de croissance. Les investisseurs doivent s'attendre à des rendements stables et prévisibles plutôt qu'à une expansion explosive.

NNN REIT, malgré la détention de 75 % de propriétés en moins, opère à un stade de développement où les acquisitions de propriétés restent des catalyseurs de croissance significatifs. L'ajout de 50 propriétés modifie de manière significative sa trajectoire de façons impossibles pour son plus grand concurrent.

Les deux entreprises excellent dans la sélection des locataires et la gestion immobilière dans le secteur de la vente au détail—des entreprises prouvées résistantes à la récession (services essentiels, dépenses de réparation/entretien). Les deux maintiennent des historiques de dividendes impressionnants et des rendements comparables.

Le cas d'investissement pour chacun

Choisissez Realty Income si vous privilégiez la maturité du portefeuille, la diversification géographique et sectorielle, ainsi qu'une croissance des dividendes prévisible basée sur un historique établi de 31 ans.

Choisissez NNN REIT si vous êtes prêt à accepter une exposition concentrée ( uniquement au détail américain) en échange d'un potentiel de croissance à court terme plus élevé et d'un rendement en dividendes légèrement supérieur.

La décision reflète finalement votre tolérance au risque et vos attentes de croissance. La base d'actifs plus petite de NNN REIT présente une posture d'investissement plus dynamique, bien qu'avec une diversification moins protectrice. Realty Income offre une stabilité de forteresse au prix d'une appréciation mesurée et progressive.