لماذا تعتبر REIT هي الخيار الحقيقي للمستثمرين الباحثين عن عوائد عالية في ظل انخفاض أسعار الفائدة؟

صناديق الاستثمار العقاري منذ عام 2018 دخلت سوق الأسهم التايلاندية وأصبحت أداة مهمة للمستثمرين الباحثين عن تدفق نقدي منتظم، دون الحاجة لاستثمار مبالغ ضخمة. المشكلة أن العائدات ليست جيدة طوال الوقت، فما السبب؟ دعونا نفهم REIT بجدية.

ما هو REIT؟ نوع الأصول التي يمثلها

الاسم الكامل هو “صندوق استثمار العقارات” – ويُختصر إلى REIT، وهو تجمع للأصول التي تولد الدخل (عقارات متنوعة) التي يجمع مدير الصندوق أموال المستثمرين لادارتها. العائد يأتي من إيرادات متوازنة مثل الإيجارات، وتكاليف المرافق. كلمة REIT تعني نظامًا مصممًا لتمكين المستثمرين الصغار من الاستثمار في مشاريع كبيرة، دون الحاجة لرأس مال كبير، تمامًا كما لو اشتروا عقارًا بأنفسهم.

لماذا يُعتبر REIT استثمارًا جذابًا؟

للأصول ذات الدخل الثابت – مثل الفنادق، المستودعات، مراكز التسوق، المكاتب، مراكز الصحة، أو حتى شبكات الألياف البصرية، يمكن أن تكون أصولًا في REIT، والأهم هو أن تخلق دخلًا مستمرًا.

للمستأجرين – يوفر خيارًا لجمع التمويل لتطوير مشاريع جديدة دون الحاجة إلى اقتراض كامل المبلغ.

للمستثمرين – يحصلون على أرباح توزع بانتظام، مع سيولة عالية، وسهولة في البيع والشراء في السوق، بالإضافة إلى تنويع المخاطر (تنويع) للمحفظة.

REIT مقابل صندوق العقارات – ما الفرق؟

إذا نظرنا بشكل أوسع، فإن REIT هو تطور لصندوق العقارات، وهو نسخة أكثر مرونة، ويخضع لرقابة من جهات دولية. الفروقات الرئيسية هي:

الهيكل – صندوق العقارات هو صندوق استثمار مشترك طبيعي، بينما REIT هو صندوق استثمار تحت إشراف هيئة الأوراق المالية والبورصات، ويحمل شهادة من السوق المالية.

المرونة – صندوق العقارات يقتصر على الاستثمار في قائمة إيجابية محددة من قبل هيئة الأوراق المالية، ولا يستثمر في الخارج. أما REIT فمرن أكثر، ويمكنه استثمار ما يصل إلى 10% من أصوله في الخارج، بالإضافة إلى تطوير العقارات.

إدارة الوحدات – صندوق العقارات لا يهتم بتوزيع الأسهم الحرة، بينما REIT يجب أن يلتزم بقواعد صارمة، مثل أن يكون على الأقل 15% من المستثمرين الأفراد، ويعقد اجتماعات سنوية للمستثمرين.

وبالتالي، فإن صندوق العقارات في تايلاند لم يعد يصدر جديدًا، وتم استبداله بالكامل بـ REIT.

كيف يُقسم REIT؟

حسب نوع الملكية العقارية:

• الملكية الحرة (Freehold) – تملك كامل، وتكون الحقوق مرتبطة بقيمة الأرض، وإذا تم تطويرها، تزداد قيمة REIT.
• حق الانتفاع (Leasehold) – لديك حق الانتفاع لفترة معينة، وعند انتهاء العقد، يصبح هذا الأصل بلا قيمة، وتقل قيمة الوحدة تدريجيًا مع مرور الوقت.

حسب نوع النشاط التجاري:

• REIT تجزئة التجزئة (مراكز التسوق، المتاجر)
• REIT سكنية (فنادق، شقق، سكن طلاب)
• REIT الرعاية الصحية (مستشفيات، مراكز كبار السن)
• REIT المكاتب (مباني المكاتب)
• REIT البنية التحتية (شبكات الألياف، أنابيب الطاقة)

ما العوامل التي تؤثر على قيمة REIT؟

الجزء الأول – قيمة العقارات

• نوع الحقوق (الملكية الحرة أفضل من حق الانتفاع)
• الحالة الاقتصادية في المنطقة
• البنية التحتية
• الطلب في السوق

الجزء الثاني – تدفق الإيرادات

• معدل إشغال الوحدات
• القدرة على دفع الإيجارات
• نمو الأعمال في المنطقة
• السياسات الاقتصادية والأحداث المشابهة لـ COVID

مزايا وعيوب الاستثمار في REIT

المزايا: ✓ سيولة عالية، يمكن البيع والشراء بسهولة في سوق SET ✓ عائد ثابت، أفضل من فوائد الودائع ✓ تنويع المخاطر، دون الحاجة لرأس مال كبير ✓ شفافية وتخضع لرقابة

العيوب: ✗ فرض ضرائب بنسبة 10% على الأرباح الموزعة أو خصمها من الضرائب ✗ مخاطر تغير أسعار الفائدة، عند ارتفاعها، غالبًا ينخفض سعر REIT ✗ الاستثمار في حق الانتفاع يحمل مخاطر طويلة الأمد

أمثلة على REITات تايلاندية مثيرة للاهتمام

CPNREIT (CPN Retail Growth) – REIT حق الانتفاع من مراكز تسوق Central، سعره 9.85 بات، وعائد التوزيع 8.35% سنويًا.

IMPACT (إمباكت) – REIT ملكية حرة من مركز مؤتمرات إمباكت، سعره 12.80 بات، وعائد 4.69% سنويًا.

WHART (WHA Premium Growth) – REIT ملكية حرة وحق انتفاع من المستودعات، سعره 9.50 بات، وعائد 7.63% سنويًا.

JASIF (Jasmine) – صندوق بنية تحتية من الألياف البصرية، سعره 6.70 بات، وعائد 13.73% سنويًا.

ما الذي يجب أن يدرسه المستثمر قبل الاستثمار في REIT؟

REIT ليست مناسبة للجميع. إذا كنت تبحث عن تدفق نقدي ثابت، ويمكنك تحمل مخاطر تغير أسعار الفائدة، فقد يكون REIT خيارًا جيدًا. لكن يجب اختيار نوع (الملكية الحرة أفضل من حق الانتفاع)، وتحديد نسبة مناسبة في المحفظة. لا تدخل بحماس مفرط، بل فكر أن REIT هو توازن بين الدخل المستمر والمخاطر المصاحبة.