فهم REIT: أداة الاستثمار التي يجب أن تعرفها

إذا كنت تبحث عن طريقة للاستثمار في الأصول العقارية دون الحاجة إلى مبلغ كبير من المال، فإن الصناديق الاستثمارية العقارية أو REIT هو خيار لا ينبغي تجاهله. منذ عام 2018، أصبحت REIT أداة استثمارية تحظى باهتمام المستثمرين التايلانديين بشكل مستمر. لكن لماذا تقدم بعض REIT عوائد جيدة أحيانًا وتفشل أحيانًا أخرى؟ الجواب يكمن في تفاصيل عملها والعوامل التي تؤثر على قيمتها.

ما هي REIT: التعريف والمبادئ الأساسية للعمل

REIT أو صندوق الاستثمار العقاري، قبل كل شيء، لنتعرف على أن REIT هو صندوق أصول يديره فريق متخصص، ويجمع الأموال من المستثمرين من خلال بيع وحدات استثمارية، ثم يستخدم هذه الأموال لإدارة أصول عقارية متنوعة، مثل المنازل والأراضي والمخازن والفنادق والمراكز التجارية أو حتى شبكات الاتصالات.

الدخل الذي يتم جمعه من الإيجارات أو من إدارة هذه الأصول يُعاد توزيعه على حاملي الوحدات في شكل أرباح، وهو السبب في أن REIT غالبًا ما تقدم عوائد منتظمة ومستقرة عالية.

لماذا يجب أن توجد REIT؟

بالنسبة لمالكي الأصول الذين لديهم دخل: توفر REIT فرصة لجمع رأس مال كبير دون الحاجة لبيع الأصول، ويمكن استثمار هذا التمويل في تطوير مشاريع جديدة.

وللمستثمرين العاديين: تفتح REIT الباب أمام عامة الناس لدخول سوق العقارات، باستخدام مبلغ أقل مما يلزم للاستثمار المباشر، مع وجود إدارة محترفة لرعاية الأصول.

REIT مقابل صندوق العقارات: ما الفرق؟

قد تبدو REIT وصناديق العقارات متشابهة، لكن هناك اختلافات مهمة:

من حيث التنظيم والإدارة: صندوق العقارات هو صندوق استثمار مشترك عادي، بينما REIT تخضع لرقابة هيئة الأوراق المالية والبورصات، ويجب أن تحصل على موافقة السوق المالية.

من حيث مرونة الاستثمار: صندوق العقارات يقتصر على استثمارات معينة تمت الموافقة عليها، ولا يمكنه الاستثمار في الخارج، بينما REIT أكثر مرونة، ويمكن أن تستثمر حتى 10% من أصولها في الخارج.

من حيث البيع والإدارة: صندوق العقارات يُعرض للبيع بشكل مشابه للصناديق الاستثمارية العادية، بينما REIT يُعرض ويُتداول مثل أسهم الشركات المدرجة، مع متطلبات لتوزيع الأسهم على المساهمين وعقد اجتماعات سنوية.

لهذا السبب، قررت تايلاند عدم إصدار صناديق عقارية جديدة، ويجب أن تكون جميعها REIT.

كيف تُقسم REIT إلى أنواع؟

التصنيف حسب نوع الملكية

REIT بملكية حرة (Freehold): تملك الصندوق العقار مباشرة، ويجمع إيرادات من الإيجارات، وتزداد قيمة الوحدات مع زيادة قيمة الأصول.

REIT بحق الانتفاع (Leasehold): يملك الصندوق حق استخدام العقار فقط، وليس ملكيته، وتقل قيمة الوحدات تدريجيًا مع مرور الوقت، وتنتهي بانتهاء عقد الإيجار.

التصنيف حسب نوع الاستثمار

الاستثمار المباشر: REIT تمتلك وتدير الأصول مباشرة.

الاستثمار غير المباشر: REIT تمتلك أسهمًا في شركات أخرى تستثمر في العقارات.

التصنيف حسب نوع النشاط التجاري

توجد أنواع متعددة من REITs العاملة:

• Retail REIT: تدير مراكز التسوق والمولات والأوتليت.
• Residential REIT: تحقق إيرادات من الفنادق والشقق السكنية.
• Healthcare REIT: تدير المستشفيات ومراكز الرعاية الصحية ودور المسنين.
• Office REIT: تجمع إيرادات من تأجير المكاتب.
• Infrastructure REIT: تحقق إيرادات من شبكات الاتصالات وأنابيب الطاقة.

كل نوع له آليات دفع أرباح وعوامل مخاطرة مختلفة.

ما الذي يؤثر على قيمة REIT؟

تأتي قيمة REIT من مصدرين:

المصدر الأول: قيمة الأصول العقارية نفسها، والتي تتأثر بالاقتصاد، وتطوير الصناعة، وتحسين المرافق العامة في المنطقة، ونمط الملكية (Freehold vs Leasehold).

المصدر الثاني: التدفقات النقدية المستقبلية، والتي تعتمد على الحالة الاقتصادية، ومستوى ثقة الأعمال، والأوضاع الأمنية. على سبيل المثال، إذا كانت الأعمال مزدهرة أكثر، فإن REIT التي تؤجر مكاتب (Office REIT) ستجمع إيرادات وتوزيعات أرباح أكبر، وإذا حدثت أزمات أو تغيرات اقتصادية، فإن الإيرادات ستنخفض.

نقاط القوة والضعف عند اختيار REIT

نقاط القوة

• سيولة عالية: يمكن تداولها بسهولة في سوق SET مثل الأسهم.
• توزيع المخاطر: يضيف خيارًا للاستثمار في محفظة الأصول.
• الشفافية: مسجلة، وتُعرض للبيع، وتخضع للرقابة من الجهات المختصة.
• دخل ثابت: تقدم أرباحًا منتظمة ومستقرة.

نقاط الضعف

• الضرائب: أرباح REIT تخضع لخصم ضريبي بنسبة 10% أو تُدرج ضمن التقييم الضريبي السنوي.
• حساسية أسعار الفائدة: مع ارتفاع أسعار الفائدة، غالبًا ما تنخفض قيمة REIT، حيث تتجه الأموال نحو الأصول ذات العوائد الأعلى.

أمثلة على REITs الموجودة في تايلاند

CPN รีเทล โกรท (CPNREIT): REIT بحق الانتفاع تدير مراكز تسوق سينทรัล بعدة فروع، ومكاتب وفنادق هيلتون باتايا، بعائد توزيعات 8.35% سنويًا محسوبًا من سعر 9.85 بات.

อิมแพ็คโกรท (IMPACT): REIT بملكية حرة، تمتلك مباني ومراكز مؤتمرات Impact في مدينة تالونغ، 4 مبانٍ، بعائد 4.69% سنويًا محسوبًا من سعر 12.80 بات.

ดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART): REIT من نوعي الملكية الحرة وحق الانتفاع، تدير مخازن تخزين، بعائد 7.63% سنويًا محسوبًا من سعر 9.50 بات.

จัสมิน (JASIF): صندوق بنية تحتية يملك ألياف بصرية بطول 1,680,500 كيلومتر، ويحقق إيرادات من تأجير TTTBB، بعائد 13.73% سنويًا محسوبًا من سعر 6.70 بات.

الخلاصة: متى يكون REIT خيارًا جيدًا؟

REIT هو أداة مناسبة للأشخاص الذين يبحثون عن دخل ثابت، ويُفضل على حسابات الودائع، ويهتمون بالأصول العقارية، لكن ليس لديهم المال الكافي أو الوقت لإدارتها بأنفسهم.

لكن قبل اتخاذ قرار الاستثمار، يجب أن تفهم أن REIT تتأثر بشكل كبير بتغير أسعار الفائدة، وتخضع لضريبة، وقد تنطوي على مخاطر حسب نوع الأصول التي تمتلكها.

لذا، اختر REIT التي تتوافق مع أهدافك وقدرتك على تحمل المخاطر، بحيث يكون العائد متوافقًا مع توقعاتك.