التحول الاستراتيجي لشركة Realty Income: $800M استثمار CityCenter يشير إلى خطة تنويع كبرى

Realty Income تقوم بخطوة جريئة تتجاوز نطاقها التقليدي في التجزئة. لقد التزمت الشركة بمبلغ $800 مليون في الأسهم المفضلة الدائمة لأصول CityCenter Las Vegas - التي تشمل منتجع ARIA الشهير & كازينو وفندق Vdara الفاخر & سبا، وكلاهما مملوك حاليًا من قبل صناديق Blackstone العقارية. يمثل هذا تطورًا كبيرًا في نهج الاستثمار للصندوق العقاري، حيث يتجه نحو الضيافة الفاخرة مع الحفاظ على مسافة تشغيلية من تعقيدات الإدارة.

تظهر هيكلية الصفقة إدارة ذكية للمخاطر. تحتفظ بلاكستون بالملكية المشتركة ومرونة الملكية الكاملة، بينما تستمر MGM Resorts International في العمليات اليومية. تستفيد Realty Income من تدفق الدخل - عائد أولي غير مدعوم بنسبة 7.4% مع زيادات سنوية محدودة تبدأ من السنة الخامسة - دون تحمل المتاعب التشغيلية لإدارة منتجع كازينو كبير. في حالة حدوث استرداد مبكر، تضمن بند التعويض معدل عائد داخلي بنسبة 8.325%، مما يحمي الجانب السلبي للاستثمار.

لماذا تهم هذه المعاملة مسار نمو Realty Income

هذه هي الشراكة الرئيسية الثانية لشركة Realty Income مع Blackstone، بعد مشروعهم في بيلاديو لاس فيغاس في 2023. تتوقع الشركة الآن استثمار أكثر من 6.0 مليار دولار في 2025 - زيادة كبيرة تعكس التوسع العدواني في الاستحواذ خارج قاعدتها التاريخية من الإيجارات الصافية في قطاع التجزئة والصناعات.

أصل CityCenter نفسه ليس جائزة تافهة. مدعومًا بعقد إيجار ثلاثي صافي متبقي لمدة 26 عامًا مع ثلاث خيارات تمديد لمدة 10 سنوات، يتضمن العقار 5,500 غرفة ضيوف، ومرافق ألعاب قوية، وخيارات واسعة من البيع بالتجزئة وتناول الطعام، بالإضافة إلى 500,000 قدم مربع من مساحة المؤتمرات. تضمن هذه القاعدة المتنوعة للإيرادات تغطية مستقرة للتدفق النقدي وتقلل من الاعتماد على أي مصدر دخل واحد.

بعيداً عن لاس فيغاس، استثمرت Realty Income بالفعل 3.9 مليار دولار حتى الربع الثالث من عام 2025، مع قيادة أوروبا للجهود. تجذب العوائد الأعلى والأسواق الأقل تنافسية في أوروبا رأس المال، بينما تشير التعرضات الجديدة للعقارات الصناعية ومراكز البيانات وأماكن الألعاب إلى استراتيجية مدروسة لتقليل مخاطر التركيز في العقارات التجارية التقليدية في الولايات المتحدة.

كيف تتنافس صناديق الاستثمار العقاري على فرص النمو

ليس Realty Income وحده في إعادة تشكيل محفظته. مجموعة سيمون العقارية تسعى بنشاط إلى فرص التطوير وإعادة التطوير. مؤخرًا، استحوذت على Phillips Place في حي SouthPark في شارلوت - وهو مركز مفتوح تبلغ مساحته 134,000 قدم مربع ويضم متاجر متخصصة ومطاعم - تواصل سيمون بناء الزخم. كما أكملت الشركة استحواذها الكامل على مجموعة Taubman Realty، مما يعزز موقفها في مجال التجزئة الفاخرة.

كيمكو ريلتي تتبنى نهجًا أكثر انتقائية من خلال الاستحواذات المستهدفة وإعادة تدوير الأصول. في الربع الثالث، أكملت كيمكو استحواذها على الحصة المتبقية البالغة 85% في قرية تانا سبورن مقابل 65.9 مليون دولار على أساس النسبي. في الوقت نفسه، قامت الشركة ببيع جريشام تاون فير (أوريغون) مقابل 31.8 مليون دولار وساوثفيلد بلازا (ميتشيغان) مقابل 14.4 مليون دولار. وقد أشار الإدارة إلى 100-$125 مليون دولار في صافي الاستحواذات (بما في ذلك الاستثمارات الهيكلية) خلال عام 2025، مما يدل على نشر رأس المال بشكل مدروس ولكنه منضبط.

أداء السوق وسياق التقييم

حققت أسهم Realty Income زيادة بنسبة 7.5% منذ بداية العام، متفوقة على انخفاض صناعة REIT الأوسع بنسبة 6.4%. من منظور التقييم، يتم تداول السهم عند مضاعف السعر إلى FFO لمدة 12 شهرًا يبلغ 13.03 - أقل من متوسطات نظرائه ولكنه متماشي أساسًا مع وسطيه على مدار عام واحد البالغ 13.11. تحمل الشركة درجة قيمة D.

تظهر توقعات الإجماع إشارات مختلطة. تم تعديل تقديرات الأرباح لكل سهم لعام 2025 downward خلال الشهر الماضي، بينما ارتفعت توقعات عام 2026. وهذا يشير إلى أن الأسواق تسعر الرياح المعاكسة على المدى القريب قبل أن تتحقق النمو المتسارع.

حاليًا، تحتفظ Realty Income برتبة Zacks رقم 3 (Hold)، مما يعكس ملف المخاطر والعوائد المتوازن لهذا إعادة التموقع الاستراتيجي. تمثل استثمار CityCenter فرصة تنويع مثيرة واعترافًا بأن صناديق الاستثمار العقاري يمكن أن تزدهر خارج صناديقها التقليدية - شريطة أن يتطابق التنفيذ مع الطموح.

ملاحظة: جميع مقاييس الأرباح المشار إليها هنا تستخدم أموال من العمليات (FFO)، وهو المقياس القياسي لتقييم أداء REIT.