افتح الدخل السلبي: لماذا يواصل هؤلاء العمالقة في العقارات الأمريكية زيادة المدفوعات

ميزة REIT في نمو توزيعات الأرباح

لقد أثبتت صناديق الاستثمار العقاري (REITs) أنها آلات لبناء الثروة للمستثمرين الصبورين. وفقًا لأبحاث نيد ديفيس وصناديق هارتفورد، فإن الأسهم التي تدفع توزيعات الأرباح في مؤشر S&P 500 قد حققت عوائد تزيد عن ضعف عوائد الأسهم غير المدفوعة الأرباح على مدى الخمسين عامًا الماضية. الفائزون البارزون حقًا؟ الشركات التي تعمل على زيادة توزيعات الأرباح الخاصة بها عامًا بعد عام.

يبرز قطاع صناديق الاستثمار العقاري في الولايات المتحدة كخيار جذاب بشكل خاص للمستثمرين الذين يركزون على الدخل. تتطلب هذه الصناديق بموجب القانون توزيع 90% من الدخل الخاضع للضريبة على المساهمين، مما يخلق حافزًا قويًا لنمو الأرباح المستدامة. من بين المئات من الخيارات المتاحة، تميزت ثلاثة صناديق استثمار عقاري من خلال عقود من الزيادات في المدفوعات وميزانيات قوية كالحصون.

ركسفورد للعقارات الصناعية: القوة الكبرى في جنوب كاليفورنيا

ريكسفورد العقارية الصناعية [(NYSE: REXR)](/نشاط السوق/الأسهم/rexr) قد قامت بهدوء بتعزيز الثروة للمستثمرين على المدى الطويل. تركز الشركة بشكل حصري على سوق العقارات الصناعية في جنوب كاليفورنيا، حيث تدير 420 عقارًا تمتد على 51 مليون قدم مربع.

تعتبر أساسيات المنطقة مثيرة للإعجاب: طلب قوي على اللوجستيات، إمدادات محدودة، وضغوط إيجار مستمرة. يعني هذا المزيج أن Rexford يوقع باستمرار عقود إيجار جديدة بمعدلات مرتفعة. متوسط تجديد العقود الأخيرة كان 23.9% فوق المعدلات السابقة، مع نمو سنوي مضمن بمعدل 3.6%. على مدى السنوات الخمس الماضية، قامت الشركة بتوسيع توزيعات أرباحها بمعدل مركب مثير للإعجاب يبلغ 15% سنويًا - وهو من بين الأسرع في القطاع.

مع عائد حالي يبلغ 4.2٪ وتوسع مستمر في المحفظة من خلال الاستحواذات وإعادة التطوير، يبدو أن شركة ركسفورد في موقف يمكنها من الحفاظ على هذا المسار للنمو. يوفر الميزانية العمومية القوية للشركة الكثير من الموارد للاستثمارات المستقبلية.

Realty Income: آلة توزيع الأرباح الشهرية

Realty Income (NYSE: O) تعمل في مستوى مختلف عندما يتعلق الأمر باستمرارية توزيعات ارباح. تعتبر سادس أكبر شركة استثمار عقاري في العالم، حيث تمتلك أكثر من 15,000 من الممتلكات التجارية والصناعية وألعاب القمار في الولايات المتحدة وأوروبا.

ما الذي يميز Realty Income؟ سلسلة من 112 ربعًا متتاليًا من زيادات توزيعات الأرباح - أكثر من 28 عامًا من النمو المستمر. تحقق الشركة ذلك من خلال هياكل الإيجار الصافي حيث يتحمل المستأجرون جميع تكاليف التشغيل (الصيانة، وضرائب الممتلكات، والتأمين). هذا يعزل Realty Income عن تقلبات النفقات.

لقد أدت نسبة نمو توزيعات الأرباح السنوية البالغة 4.2% لصندوق الاستثمار العقاري إلى عائد إجمالي سنوي مركب بنسبة 13.7% للمساهمين على مدار ثلاثة عقود. مع عائد حالي يبلغ 5.7% وسوق قابل للت addressable بقيمة $14 تريليون في العقارات العالمية ذات الإيجارات الصافية، لا يزال هناك مجال كبير للتوسع.

تخزين المساحات الإضافية: ثورة التخزين الذاتي

إكسترا سبيس ستوراج (NYSE: EXR) تتحكم في 15.3% من السوق الأمريكي للتخزين الذاتي بالكامل - مما يجعلها الرائدة بلا منازع في هذا القطاع. تدير الشركة أو تشغل ما يقرب من 4200 عقار بإجمالي يزيد عن 322 مليون قدم مربع من المساحة القابلة للتأجير.

نموذج أعمالها يجمع بين الممتلكات المملوكة (48% من المحفظة )، حصص المشاريع المشتركة (11% )، وعمليات الإدارة من طرف ثالث (41% ). هذا النهج المتنوع يولد مصادر متعددة للدخل: إيرادات الإيجار من الأصول المملوكة، رسوم إدارة مستقرة من الأعمال من طرف ثالث، ونمو من خلال الاستحواذ على الممتلكات من شركاء المشاريع المشتركة أو تمويل مشاريع التطوير من خلال منصة الإقراض الخاصة بها.

على مدى العقد الماضي، زادت شركة Extra Space Storage من توزيعات أرباحها بأكثر من 110%، مع عائد حالي يتجاوز 6%. تواصل استراتيجية الاستحواذ العدوانية للشركة - بما في ذلك صفقة Life Storage بقيمة $15 مليار دولار في عام 2023 - تعزيز التوسع. على مدار 20 عامًا، قدم السهم أكثر من 2400% في إجمالي العائدات، مما يجعله في المرتبة الثالثة بين جميع صناديق الاستثمار العقاري الأمريكية.

محفز نمو توزيعات الأرباح

تشترك الثلاثة صناديق للاستثمار العقاري في خيط مشترك: نشر رأس المال بشكل مستمر مما يعزز كل من الإشغال ونمو الإيجارات. تقوم Extra Space Storage بشراء العقارات والتوسع من خلال الشراكات. تضيف Realty Income باستمرار عقارات عالية الجودة بنظام التأجير الصافي. تقوم Rexford بإعادة تطوير وإعادة تموضع الأصول الصناعية في جنوب كاليفورنيا.

تستمر هذه الدورة الفاضلة - تمويل النمو وزيادات توزيعات الأرباح - في كونها مستدامة لأن سوق العقارات التجارية في الولايات المتحدة لا يزال يتطور. تدعم التحولات الديموغرافية وإعادة هيكلة سلسلة التوريد وتسريع التجارة الإلكترونية الطلب الأساسي.

بناء ثروة مدى الحياة

بالنسبة للمستثمرين الذين يسعون إلى نمو حقيقي في الدخل السلبي بدلاً من العوائد الثابتة، فإن هذه الثلاثة REITs تجسد قوة التراكم. لقد أظهرت كل منها القدرة على زيادة توزيعات الأرباح من خلال دورات السوق الكاملة مع الحفاظ على ميزانيات قوية.

إن الجمع بين العوائد الحالية (4.2% إلى 6%+)، وتاريخ نمو توزيعات الأرباح الذي يمتد لعقود، وفرص التوسع المستمرة يجعل هذه الثلاثة من بين أكثر الأسهم الأمريكية التي توزع الأرباح جاذبية لمحافظ الشراء والاحتفاظ. إذا كان هدفك هو توليد دخل مدى الحياة، فإن صناديق الاستثمار العقاري مثل Extra Space Storage وRealty Income وRexford Industrial Realty تستحق اعتباراً جاداً.