الإيرادات العقارية مقابل REIT NNN: مقارنة بين اثنين من أفضل REITs للبيع بالتجزئة في الولايات المتحدة

لماذا تستحق صناديق الاستثمار العقاري للبيع بالتجزئة نظرة ثانية

لقد تغيرت السرد حول صناديق الاستثمار العقاري التي تركز على التجزئة بشكل كبير. ما كان يبدو في السابق كقطاع متراجع أثبت أنه مرن، حيث قدمت صناديق الاستثمار العقاري للتجزئة في الولايات المتحدة عوائد قوية حتى خلال التحديات الاقتصادية. خلال الأرباع الثلاثة الأولى من عام 2025، بلغ متوسط العائدات في القطاع 6.9% - وهو دليل على تحسين إدارة الممتلكات واختيار المستأجرين.

تقدم صناديق الاستثمار العقاري نهجًا منظمًا للاستثمار في الأرباح. بموجب القانون، يجب عليهم توزيع ما لا يقل عن 90% من الدخل الخاضع للضريبة على المساهمين، مما يخلق تدفقًا دخلًا جذابًا للمستثمرين. من بين أنواع العقارات، تظل التجزئة مربحة بشكل خاص عند إدارتها استراتيجيًا - ومع ذلك، لا يزال يتطلب فحصًا دقيقًا.

تسيطر اسمان رائدان على هذا المجال: Realty Income و NNN REIT. كلاهما قد navigated الماضي تقلبات السوق ( مخاوف التجارة الإلكترونية في جائحة ، وارتفاع أسعار الفائدة في 2022-23 ) وخرجوا أقوى. إذا كنت تقيم أي من صناديق الاستثمار العقاري الأمريكية للتجزئة تستحق رأس مالك، إليك ما يميزها.

نقاش المقياس مقابل النمو

قوة محفظة Realty Income

مع أكثر من 15,540 عقاراً يولد حوالي 80% من الإيجار السنوي من مستأجري التجزئة، تعمل Realty Income على نطاق واسع. تشمل محفظتها متاجر الدولار (10% من الإيرادات)، ومراكز البقالة (11%)، بالإضافة إلى التعرض لمتاجر تحسين المنازل وفئات أخرى. تمتد التنويع إلى العقارات الصناعية (15%) والعقارات الترفيهية.

تتضح كفاءة الشركة التشغيلية من خلال معدل إشغال يبلغ 98.7% ومعدلات تجديد الإيجارات بنسبة 3.5%. توفر المستأجرون الرئيسيون مثل وول مارت، هوم ديبوت، دولار جنرال، ووالجرينز الاستقرار.

مالياً، سجلت Realty Income صافي الأموال المعدلة من العمليات (AFFO)—وهو المقياس النقدي الرئيسي لصناديق الاستثمار العقاري—بقيمة 1.09 دولار للسهم المخفف، بزيادة قدرها 2.9% مقارنة بالعام الماضي. تتوقع الإدارة 4.25-4.27 AFFO للعام الكامل، مما يدعم بسهولة توزيعات الأرباح السنوية البالغة 3.23 دولار.yield السهم 5.7%.

إنجاز بارز: زيادات الأرباح الربعية على مدى ثلاثة عقود منذ الاكتتاب العام الأولي في 1994، مع زيادة المدفوعات الشهرية عدة مرات سنويًا ( مؤخرًا إلى 0.2695 دولار في أكتوبر ).

نهج NNN REIT المركّز

تدير NNN REIT 3,700 عقارًا، وتتركز حصريًا على تجارة التجزئة في الولايات المتحدة: متاجر الراحة، ومراكز خدمات السيارات، والمطاعم، وأماكن الترفيه العائلية. يتيح هذا التركيز الضيق للإدارة ممارسة سيطرة تشغيلية أكثر إحكامًا.

استقرت نسبة الإشغال عند 97.5٪ في الربع الثالث، مما يدل على جودة المستأجرين. ارتفع العائد على السهم من 0.84 دولار إلى 0.86 دولار ربع سنوي، مع توجيه للعام الكامل يتراوح بين 3.41 دولار و3.45 دولار.

تظل تغطية الأرباح قوية. قامت الشركة بتمديد سلسلة زياداتها السنوية المتتالية التي استمرت 36 عامًا من خلال زيادة في أغسطس إلى 0.60 دولار للسهم ( زيادة بنسبة 3.4% ). تبلغ عائدات NNN 5.9%—50 نقطة أساس أعلى من Realty Income.

الفرق الحقيقي: الحجم ومرحلة التطوير

هنا يكمن التمييز الحاسم. تجعل قاعدة Realty Income المكونة من 15,000 عقار النمو المادي تحديًا - يجب أن يكون كل استحواذ كبيرًا لتحريك مقاييس النمو بشكل ملحوظ. ينبغي على المستثمرين توقع عوائد ثابتة وقابلة للتنبؤ بدلاً من التوسع المتفجر.

تعمل NNN REIT، على الرغم من امتلاكها 75% أقل من العقارات، في مرحلة تطوير حيث لا تزال عمليات الاستحواذ على العقارات تسجل كعوامل نمو كبيرة. إن إضافة 50 عقارًا تغير بشكل كبير مسارها بطرق غير ممكنة لنظيرتها الأكبر.

تتفوق كلتا الشركتين في اختيار المستأجرين وإدارة الممتلكات في مجال التجزئة - حيث أثبتت الأعمال أنها مقاومة للركود ( والخدمات الأساسية، وإنفاق الإصلاح/الصيانة ). كلاهما يحتفظ بتاريخ قوي من توزيعات الأرباح وعوائد قابلة للمقارنة.

حالة الاستثمار لكل منها

اختر Realty Income إذا كنت تعطي الأولوية لنضج المحفظة، والتنويع الجغرافي والقطاعي، ونمو الأرباح الموزعة المتوقع من سجل حافل يمتد على 31 عامًا.

اختر NNN REIT إذا كنت مستعدًا لقبول تعرض مركز على ( تجارة التجزئة الأمريكية فقط ) مقابل إمكانيات نمو أعلى على المدى القريب وعائد توزيعات أرباح أفضل بشكل طفيف.

إن القرار يعكس في النهاية تحملك للمخاطر وتوقعاتك للنمو. قاعدة الأصول الأصغر لـ NNN REIT تقدم موقف استثماري أكثر ديناميكية، على الرغم من وجود تنويع أقل للحماية. تقدم Realty Income استقرارًا منيعًا على حساب تقدير مدروس وتدريجي.